運用商品

銀行さんが面白い商品を持ってきた。
東京建物の「インベスト・プラス」という運用商品。
http://www.ttfm.co.jp/

元本保証ではないが、評価額の下落に関しては、東京建物が３０%までは
優先的に引き受けるため、元本割れのリスクは小さい。
５年物の想定利回りとしては、国債などよりもかなり高い。

ゼロ金利を脱したとはいえ、まだまだ政策的に金利を低く抑えているために
不動産の利回りの方が金利よりも有利な状況にあるということだろう。

興味をそそられたのは、このような商品を不動産会社が組成したということ。
不動産全てを自社所有するよりも収入の絶対額は減るものの、外部から低金利で
資金を入れることにより資産効率は飛躍的に向上する。
利益の絶対額よりも、資産効率が重視される時代になったということだろう。

例えば時価１００億の不動産、賃料収入３．８億のところ、外部から７０億の資金を
年間２．２％相当を支払う約束で導入すれば、自社負担３０億に対し、収入は
３．８−１．５４＝２．２６億。
利回りは
２．２６／３０＝７．５３％
となる。

時価の下落リスクは優先的に負うものの、これは自社で１００％所有しても同じである。
よってリスクは変わらず、不動産会社の利回りは倍近くになるということだ。
（組成や管理に諸々の費用がかかってくるため、実際にはここまでではないだろうが）
それでいて投資家には国債や預金よりもかなり高い利回りを提供するのだがら、
考えた人は実に頭が良い、と感心してしまった。

あ、この商品を持ってきてくれたのは、もちろん僕にではなくて会社にです(^^;)。